Cómo hacer un contrato de arrendamiento que te defienda de inquilinos que no pagan

Objetivo: Aprender a estructurar un contrato de alquiler sólido que permita un desalojo rápido en caso de incumplimiento..

¿Te ha pasado que un inquilino no paga el alquiler y se niega a desocupar?

El mayor error que cometen los propietarios es no evaluar bien a sus inquilinos y no hacer un contrato con las cláusulas adecuadas. En este curso aprenderás cómo evitar problemas desde el principio y, si los tienes, cómo recuperar tu inmueble rápidamente

¿Cómo elegir bien a tu inquilino?
Revisión previa antes de alquilar (el mejor desalojo es el que nunca tienes que hacer):

Verificar ingresos:
Revisar antecedentes:
Pedir referencias:

Pedir boletas de pago o declaración de renta

Salvo casos excepcionales, una persona que quiere alquilar un inmueble no tiene mucho patrimonio pero sí te deberá de demostrar una solvencia económica que te permita apreciar que podrá alquilar tu casa o departamento.

Informe en INFOCORP y antecedentes penales.

Es crucial que pidas informes de centrales de riesgo y sus antecedentes para que puedas evaluar si tu futuro inquilino no es una persona adecuada y no será un foco de problemas y conflictos.

Pide referencias de otros propietarios que le hayan alquilado

Una persona que busca alquilar una casa o departamento seguro que ya lo hizo antes, por eso qué mejor que pedir referencias de otros propietarios para ver si se portó bien o no en su otro contrato de arrendamiento.

¿POR QUÉ ES IMPORTANTE TENER UN BUEN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

Luego de la verificación previa de tu potencial inquilino, ahora toca hacer un buen contrato de arriendo para que queden claros los derechos y obligaciones y sobre todo puedas tener una defensa judicial más clara y rápida en caso tengas que ir a un desalojo. Por que:

El mejor desalojo es el que nunca tienes que hacer.

Cláusulas esenciales de un contrato de arrendamiento

Las partes tienen que estar perfectamente identificadas con sus nombre y apellidos, documentos de identidad y domicilio. Si es persona jurídica deberá constar los datos de su ficha RUC. Si se alquila a una pareja de esposos o de convivientes, ambos deberán ser identificados en el contrato.

La duración del contrato no hay que ponerla por meses o años. Mucho mejor es decir que el contrato vence en una fecha específica verificando en el calendario que no es un día feriado para evitar discusiones. Si se quiere pactar que sea posible una renovación, señalar que la misma debe ser expresa y por escrito.

Es muy importante que en el contrato consten todas las garantías que puedes negociar que te aseguren el pago del alquiler y la devolución del inmueble. Además cómo y cuando serán devueltas. También incluir las penalidades usuales como las de lucro cesante o pago de tasas de interés por atraso en la renta mensual.

Esta cláusula es esencial que sea incorporada en el contrato para que se pueda realizar un desalojo mucho más rápido que el proceso regular. Va a requerir que el contrato de alquiler tenga firmas legalizadas notarialmente o ante juez de paz.

Parece obvio pero debe ser preciso el contrato respecto la renta mensual de arrendamiento y cuando se paga. Siempre es ideal que el pago se haga mediante transferencia bancaria a una cuenta que figure en el contrato. Como veremos luego, ello facilitará luego el proceso de desalojo por falta de pago y el cobro de las rentas impagas.

Lo más seguro es siempre que prohibas el subarrendamiento en forma expresa. Al prohibirlo facilitarás cualquier proceso de desalojo posterior, además evitas un desgaste de tu casa o departamento si existe un alto fluje de personas.

Esta cláusula va de la manta con la cláusula de allanamiento anticipado y la obligación de legalizar las firmas del contrato ante notario público.

Legalización de firmas ante notario o juez de paz en el contrato

Requisito esencial para un proceso de desalojo acelerado es el tener las firmas del contrato legalizadas ante notario o juez de paz y tener las cláusulas arriba detalladas.

Cómo hacer que tu contrato tenga valor para un desalojo rápido

Elige la mejor forma de formalizarlo::

Firma simple: Poca validez en juicio.
Firmas legalizadas: Permite el desalojo acelerado (Artículo 594 CPC).
Escritura pública o FUA: Permite el desalojo notarial (Ley 30933).

Tipos de desalojo

Desalojo Judicial Ordinario

Es la forma usual de desalojo en caso el contrato no tenga cláusulas especiales.

Desalojo Acelerado con Firmas Legalizadas

Es el desalojo llamado también express y requiere cláusulas y forma antes señaladas.

Desalojo Notarial

Es el desalojo más rápido que existe pero requiere Escritura Pública o FUA. Como es costosa la formalidad, no se usa mucho

Desalojo por Ocupante Precario

Cuando el inquilino no tiene derecho a estar en el inmueble. Es un proceso largo como el ordinario

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